משכנתאות בישראל: ריבית נמוכה = שיעורי משכנתא גבוהים?

משכנתאות בישראל: ריבית נמוכה = שיעורי משכנתא גבוהים?

כששמעתי את הטלפון שלי רוטט בשעה 5:30 בבוקר, ידעתי שזה יכול להיות רק אדם אחד. הלקוח שלי, שחי בסינגפור וממתין לדון באישור של שישה מיליון שקלים, הוא האדם היחיד שיכול היה לשלוח לי הודעה באותו זמן. בהתחשב בעובדה שאשתי ילדה לאחרונה תאומים, הזדמן לי לקום מוקדם מאוד. "שישה מיליון שקלים אושרו", כתבתי לו בעליצות. "הריבית שאושרה היא דולר אמריקאי LIBOR + 2% לחצי שנה, כך שזה יביא את שיעור האינדקס במלואו קצת מתחת ל-3.3%, בהתבסס על היום". נדמה היה שההמתנה לתגובתו נמשכת לנצח. "אני המום", כתב אחרי חמש דקות. "אני כרגע מנהל משא ומתן על משכנתא של שני מיליון יורו בצרפת, והבנק שם מדבר על שיעור קבוע של 1.5% לתקופה של 15 שנה. אני יודע שזה לא הוגן להשוות בין שיעורי הריבית במדינות שונות, אבל עם השיעורים הנמוכים בצרפת וישראל, מדוע יש חוסר התאמה כזה?"

 

לדברי המומחים של מסלולים ייעוץ משכנתאות יש הרבה תשובות אפשריות לשאלה של הלקוח שלי. ברור שהמחיר שהצרכן משלם עבור האשראי בישראל גדל באופן משמעותי בשנת 2016. כאשר רוב התשואות של איגרות החוב הישראליות נמצאות קרוב לשפל של כל הזמנים ושיעור בנק ישראל בשפל של 0.1%, כל אחד יופתע לשמוע שהריבית על המשכנתאות וצורות אחרות של אשראי צרכני עלתה בין 1.5% ל-5.5% ב-2016. בחודש יולי, עליית הריבית גרמה לחברי הכנסת משה גפני ואלי כהן לקרוא לחקירת הנסיבות שהובילו לעליה הדרמטית. בעקבות זאת, פרסם בנק ישראל דו"ח ב-31 באוגוסט שכותרתו "ההתפתחויות בשיעורי המשכנתאות", ובמסגרתו סיפק בנק ישראל סקירה של הגורמים הנוכחיים התורמים לעליית הריבית. הדו"ח מסביר כי מחיר האשראי תלוי בשלושה גורמים: 1) עלות הכספים לבנקים, 2) הסיכון האפשרי בנכסי המשכנתאות ו-3) רמת התחרות בשוק המשכנתאות.

 

הדו"ח מציין כי "למרות שעלות הריבית הבסיסית ירדה לשיא של כל הזמנים עד מרץ 2015, עלתה עלות ההון של הבנקים ב-60 נקודות בסיס (0.6%). כתוצאה מעליית מחירי הנדל"ן בישראל מאז שנת 2008, עלו תיקי המשכנתאות מ-35% ל-45% מסך החשיפה שלהם ועמדו על 300 מיליארד שקלים. כתוצאה מהסיכון המוגבר באשראי לנדל"ן, כמו גם מגידול בדרישות ההון שנועדו לשמור על היציבות במערכת הבנקאית, חלה עליה נוספת בשיעורי המשכנתאות. בהסתכלות על המגמה ארוכת הטווח הזו, הריביות עדיין נמוכות יחסית לשנים קודמות, ושולי הרווח של הבנקים נמוכים בשיעור ממוצע של 1.6%. פעילותם של שלושה שחקנים גדולים בשוק המשכנתאות פירושה, סביר להניח, שלא היתה ירידה בתחרות בשוק". כלומר, בנק ישראל אינו מקשר בין העליה בשיעורי הריבית לירידה בתחרות או למחירים מופקעים.

מקריאת הכתבה, עולה כי בנק ישראל לא מוטרד כלל מזה שהצרכן משלם הרבה יותר על המשכנתא. המשפט האחרון של הדו"ח מסגיר זאת: "עם הזמן, עליית הריבית תתרום להאטה בביקוש בשוק הדיור, ובמקביל, המאמצים שהממשלה עושה כדי להגדיל את ההיצע יסייעו לעצור את העלייה במחירי הבתים, ואפילו להוריד אותם".

 

לסיכום, שלושת הבנקים הגדולים (שבגדול, הם בעלי השוק) החליטו להעלות את שיעורי הריבית ואת המס השולי שלהם ב-2016 בתגובה למספר גורמים – ועושה רושם שבנק ישראל בסדר גמור עם זה.

סגירת תפריט